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新购房合同律师逐条解析:合同签约注意哪些问题
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    但是从制定合同文本的有关部门的说法来看,过去一式四份,现在是你打印多少都可以,保证购房人有原件,这是一个大的进步。 
  
    还有房屋的平面图,这次的合同文本列了一下,房屋在整个楼宇中的位置,比以前要详细了,到底位置在哪儿,有时产生一些误解。还有附件三提到了房屋抵押的问题,房屋附件六中装饰标准比以前的合同有很大的进步,约定得非常详细。 

    ■部分条款的设计有待完善 

    秦兵:新合同在某些条款的设计上,也对保护购房人的权益有不利的地方。比如第16条第二款,说到对于房屋质量问题三种情况,包括地基基础、主体结构和空气质量问题可以退房。实际上房屋质量问题严重到能影响正常居住的情况很多,当你买到房屋以后,除了地基基础,主体结构,房屋漏水、隔热、保温、裂缝、倾斜、隔音、空鼓这样的问题,严重影响居住都有可能导致购房者行使合同解除权。根据目前的司法实践,一旦签了这个合同,后面的七个问题出现,开发商会在法庭上强调合同中约定,只能是地基基础和主体结构问题退房。法官一般会尊重合同,采信开发商的说法。这样,购房人解除合同的权利减少了60%~70%,大大受到阻碍。 

    其次,签署这个条款后,购房者怎么检测?以一栋20层高、建筑面积2万平方米的塔楼为例,业主买了这样的房屋,如果检测主体结构不合格,按照施工规范,必须把整个楼的主体结构用抽样、打洞等方式来检验,这个价格是一套房屋成本的3~5倍,地基检测是房屋价格成本的5~10倍,所以说哪个购房者愿意用这样的方式对主体结构进行检测? 

    另外,合同有一个关于公共设施违约,不得累加。这个是显失公平,为什么一项违约和多项违约的违约金是一样,这个对违约比较轻微的开发商是不公平的,建议把“不得累加”这句话删掉,这样才有利于奖优罚劣,鼓励规范的开发商保护购房人权益。 

    ■用新合同签约该注意哪些问题 

    邓泽敏:首先是规划的问题,规划的问题谈到了。现实中规划的问题尤其是开发商改规划的问题层出不穷,还有一个市政基础设施的问题,上下水、电,这里只是谈到这么几个简单的措词,但是实践当中,如果约定,上下水系统或者是供电系统达到要求,那就可以解决了近一段时间的临时水和临时电的问题。建议业主把系统两个字加上,这样,如果楼盘达不到,开发商就要承担逾期交房的责任,这个对业主很有利的。 

    陈旭:示范文本有很多是空格,政府主管部门在制定示范文本的时候,充分地考虑到了交易双方的条件,留给购房人自己决定。正因为这个文本是由开发商提供给购房人,我们要注意他的交易条件是否公平。比如说违约责任,每天的违约金是总房款的万分之一,其实这样不公平,可能连贷款的利息都不够,因此要对这样的交易条件多加注意。还有一个迟延办理产权证问题,如果开发商不能在约定时间办理产权证的话,你可以退房,退房后可以赔多少?可以退总房款的1%,如果不退开发商也给业主一个固定的数额,是一个静态的,不依据时限的长短改变。如果迟延一个月,这样的数额相对比较合理,但如果延迟两年、三年甚至更长时间,业主只能达到总房款1%赔款的话就太少了,这样的问题作为购房人要特别注意。 

    同时,如果对房子有很多的期待,一定要把它落实到合同文本中来,否则的话,交房时拿的东西可能就不是想象的房子。尽管有这样的指导文本,但是有很多还是要做详细的约定。 

    邓泽敏:合同里说有很多条款对购房人是有利的,要注意协商用有利于购房人的选项来进行约定。比如净高的问题,但是能不能在净高打钩的问题,开发商就在层高打钩,你有什么办法?另外还有一些选择性的条款,另外还有同意开发商代交的问题,业主要增加法律意识,尽量争取对自己有利的条款进行选择。 

    舒可心:首先必须认真看合同说明部分,这个部分实际上告诉购房人有什么权利义务,别听售楼小姐、售楼先生的。如果大家连说明部分看不明白,别太自信,所以还是请律师帮忙买房。多个购房人可以联合起来请一个律师,这样成本较低。每一个条款到底什么意思,请律师讲讲。目前签约时发展商普遍不让改合同,这样一来,整个楼盘的合同就一个版本,可以让律师给大家讲讲,更多地体会一下合同条款所导致的后果。总之,作为购房人别太自信,在签合同上以为没有什么了不起,实际上里面是有很多陷阱的。 

    秦兵:购房人在签订合同以前,要认真学习研究合同条款。同时,要控制自己的时间支出。谈合同都要花费时间精力,如果不请律师的话,根据经验,一般每一万块钱的房款要花一个小时来谈判比较合适。如果房子价款是五六十万,就要花五六十个小时来谈判。   打印文章 浏览:18801