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住宅销售优质低价的奥秘何在?
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    翻开报纸杂志或者登录房产网站,楼市广告扑天盖地。政府官员、专家学者都在提醒警惕房地产泡沫;但楼价还是上涨,甚至有些人讲,涨价不需要理由。毕竟大多数人买房还是要改善自己的居住条件,但钱还是少花一点更好。 

  在市场上,质量和价格本是对立的两个方面,“便宜没好货,好货不便宜”。但两者又都是市场竞争的重量级武器。有没有价格低、质量优两全其美的策略?  

    最近某公司开发的一批商品房住宅,计划销售3100万元,后来经过税务策划,结果是把售价降到3000万,税后收益反而增加了80万。这样的好事你信吗?  

  在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税占有较大比重。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人,就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收,增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为:土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。  

  4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的,比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%等等。同时,土地增值税有一条很重要的优惠政策,即纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。  

  原来,根据土地增值税条例的规定,纳税人建造普通标准住宅出售的,增值额未超过扣除项目金额20%的,免纳土地增值税,达到或超过20%的,全额计征土地增值税。据此对缴纳的土地增值税进行了筹划,造成了少卖多赚的现象。 

  例子:普通商品房住宅,销售价格3100万,按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。则应交纳的土地增值税计算如下:  

  增值额:3100-2500=600,增值率:600÷2500=24% 

  则税率为30%,应纳土地增值税=600×30%=180(万元)

  由于其增值率为24%,超过20%,所以不能享受免予征收土地增值税的优惠。所以把价格降下来,按3000万元的价格销售。其他条件不变,则纳税情况为:  

  增值额=3000-2500=500(万元),增值率=500÷2500=20%  

  这样,企业可以免予征收土地增值税。 

  与筹划前相比,企业销售收入减少100万,应纳税额减少了180万,税前实际收益反而增加80万元。税收筹划效果显著。   打印文章 浏览:12410
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