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建立廉租房租赁管理体系 完善廉租房退出机制
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在十一届全国人大一次会议上,温家宝总理再次在政府工作报告中提到“要健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,增加房源供给”。这是历史上第二次把廉租房建设写入政府的工作报告。在全国廉租房制度推行近十年中,众多低收入者圆了住房梦。

然而,据最近笔者调查,廉租住房制度执行的现状并不令人乐观,尤其是退出机制不健全,不仅出现了不少“转租”廉租房的现象,甚至还有将廉租住房作为自己的产权房的。如日前笔者为准备市人大常委会的有关议题审议发言,先后以人大常委会组成人员和人大代表的身份两次参加本地廉租住房规划建设工作的调查,专门问询了一些享受廉租住房保障制度的对象,其中有几户是享受实物配租的。在交谈中,有一位60多岁的老大爷就非常高兴地对笔者说:“政府分配给我住的这套50平方米的廉租房基本不交什么费,连物业费也不用交。这真是感谢共产党、感谢政府了呀!这套房子我死了儿孙还可住呀!真是太好啦!”

由此可见,廉租房退出机制不完善,确实已成为推进廉租房制度的一大瓶颈。

据悉,从1998年至今,全国有95万户居民通过廉租住房制度改善了居住条件。但因收入增加或条件不符而腾退的人却寥寥无几。退出机制不完善,住房保障就是一个无底洞,一方面政府负担越来越重,一方面不该享受的人不合理地享受了社会资源。

让不符合条件的人退出廉租住房,难就难在低收入者的收入变化难以监测,银行不准许查询个人账户,社会收入隐性化,即使查明真相,让他从廉租住房里搬出来也不容易。

怎么办?一些地方最实际的办法就是把廉租住房建得尽可能远一些、简陋一些,使享受廉租住房保障制度的对象一旦有办法,就不愿意在生活、交通不便的廉租房住,然后再辅以政府回购。这样一方面可以降低建设成本,把廉租住房建设得更多一些,另一方面,也有利于廉租住房的周转。

但这样做的结果会带来更多的问题。如笔者在对一些地方廉租住房的规划建设情况进行调查时发现,这些地方不少的廉租住房规划选址由于在离老城区太远的环城高速公路附近的较偏远地区,虽减少了困难群众的房租和改善了他们的居住条件,但却提高了其他方面的生活成本。因而笔者在省人大会上建议:老城区或新城区中心地段,以及生活和就业相对方便的地方应有廉租住房的一席之地。

再如,笔者在参加省人大代表的视察活动时专门走访了某市的一些典型住房困难户,发现有位居住在市中心地段的姓廖的市民一家五口三代同堂虽仅住了两间共18.6平方米的老房子,却仍不愿意搬到居住条件远远好于旧城区的廉租房去住,其理由很简单,即“廉租房偏远 ,生活成本高,不太方便”,“每月几百元交通费根本付不起”。这位姓廖的市民还说,虽然目前他的居住情况比较差,但在工作和生活方面却非常便利。其孩子的小学就紧挨着家,老城区买东西也很方便。此外,笔者在调查中还了解到,除了偏远地区交通、生活不便之外,困难户还担心,万一到时他们的经济条件好转,不想再继续租住离城太远的廉租房了,可又无法承担市区内的高额房价或房租,反而会陷入更尴尬的境地。

从上述实例可见,把廉租房建得尽可能远一些、简陋一些,使享受廉租住房保障制度的对象一旦有办法,就不愿意在生活、交通不便的廉租房住,这样虽然有利廉租住房退出机制的实施,但确实又会从另一个方面带来更多的问题。因此,不仅廉租住房的规划建设工作必须按日前国家住房和城乡建设部发出的《关于加强廉租住房质量管理的通知》精神,“将廉租住房项目尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域”,而且还必须尽快完善廉租住房政策的退出机制,使廉租住房政策的完善能够充分体现进退有序的公平性。
首先,应建立和健全廉租住房保障对象档案、申请、审批、退出机制。

作为廉租住房制度运转核心的退出机制,在一些地方始终未能有效运转的主要原因,在于这些地方低收入者的收入变化状况难以监测。由于难以完全搞清楚低收入者的收入变化状况,导致民政和建设部门在廉租房退出机制上对接困难,形成“只进不出”的现状。为此,就要坚定不移地实施廉租房的一项新政——《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》,使享受廉租住房保障的最低收入家庭按年度向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时,对那些“连续六个月以上未在廉租住房居住、转租转借廉租住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况;家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准;因家庭人数减少或住房面积增加,人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准”的原保障对象,必须按规定取消其享受廉租住房保障的资格。

第二、应建立和健全社会信用体系。

目前,属于廉租住房对象的低收入者收入变化难以监测,银行不准许查询个人账户,社会收入隐性化等问题,是无法掌握低收入者收入变化的主要原因。因此,对于廉租住房保障对象的低收入者的认定问题,应采取社会认同的办法,由社区民主讨论、公示,大家认同,然后再召开讨论会通过,并公示和确认。同时,还应向社会公布包括保障对象名单的轮候时间表,让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。此外,每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核,对不再符合享受廉租住房条件的,要停发租赁住房补贴(或收回承租的廉租住房、停止租金减免);实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租房屋的,购房者不再作为廉租住房保障对象,必须退出保障范围;对复核中发现违法、违规行为的,要及时处理。

第三、应坚持审核加复核和后期管理。

目前,廉租房的数量的确还很少,各项政策基本上还没有经过实践的检验。但施行多年的经济适用房制度,却有很多前车之鉴。几年来,经济适用房受到越来越多的非议,而遭诟病的主要有两个方面:一是大户型、高标准。二是没有真正为中低收入家庭所享受。开着私家车住经适房的现象相当普遍。这个问题主要出在购房资格的审查上。要知道,经济适用房的资格审查还只是一次性的,而廉租房的审查工作却要年复一年。如果连“一次”都没做好,“年年复核”就会令人怀疑!为此,应坚持对所有享受廉租住房的家庭,每过半年就要审核一次,这是廉租住房政策中的重要内容。另外,由于廉租住房政策并非终身制,虽然这一政策的执行趋势,是要不断调整准入门槛,但同时也要注意,即使是已享受廉租住房的家庭,一旦不再符合“双困”标准,也应按规则有序退出。

总之,打破廉租房租住“终身制”,实行动态跟踪管理,用弹性手段建立和完善廉租住房租赁管理体系,廉租房新政策的实施,将使更多真正有困难的家庭居有定所,更大程度地实现社会公平。


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